Projektbeispiel Nr. 01

Immobilienbewertung und Sanierungen in der Krise: Praxisbericht und Methoden

Die seit 2022 andauernde Immobilienkrise in Deutschland sorgt für zunehmende Restrukturierungsprojekte in der Branche. Projektentwickler, Kapitalgeber und Gutachter stehen vor großen Herausforderungen, wenn es um die Bewertung und Sanierung von Bestandsgebäuden geht. In diesem Beitrag zeigen wir anhand eines Praxisfalls, wie Sanierungsgutachten erstellt werden und welche Rolle moderne Bewertungsverfahren, insbesondere Discounted-Cashflow-Modelle (DCF), dabei spielen.

Praxisfall: Ausgangslage und Herausforderung

Ein Projektentwickler aus Süddeutschland hatte vor der Immobilienkrise ein Bürogebäude erworben. Nun läuft die Senior-Finanzierung auf das Fälligkeitsdatum zu, kann aber aktuell nicht zurückgeführt werden. Für die weitere Planung ist ein Sanierungsgutachten notwendig, das nicht nur den aktuellen Wert des Objekts bewertet, sondern auch verschiedene Vermietungsszenarien berücksichtigt.

Senior- und Junior-Kapitalgeber verlangen hierzu Berechnungen von Wertbandbreiten, die mögliche Entwicklungspfade des Objekts unter Berücksichtigung von Worst-Case bis Best-Case Szenarien abbilden.

Vorgehensweise bei der Bewertung

Für die Erstellung des Sanierungsgutachtens wurden folgende Schritte durchgeführt:

Die Bedeutung der Immobilienbewertung in der Krise

Die gesetzliche Grundlage für Immobilienbewertungen in Deutschland ist die ImmoWertV, welche verschiedene standardisierte Verfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren) regelt. In der Praxis zeigen sich jedoch oft Herausforderungen:

• Wertgutachten sind häufig veraltet oder basieren auf nicht mehr aktuellen Geschäftsmodellen.

• Die Erstellung dauert zu lange, was in dynamischen Krisensituationen problematisch ist.

• Annahmen sind oft zu optimistisch, was die Entscheidungsgrundlage verfälscht.

Um diesen Fallstricken entgegenzuwirken, werden eigene Berechnungsmodelle benötigt, die indikative Wertbandbreiten abbilden. Hierbei hat sich das DCF-Modell als besonders bewährt erwiesen.

Discounted-Cashflow (DCF) Verfahren: Funktionsweise und Grenzen

Das DCF-Modell bewertet Immobilien aus der Investorensicht, indem es zukünftige Einnahmen und Ausgaben über einen bestimmten Zeitraum prognostiziert und auf den heutigen Wert diskontiert.

• Einnahmen: Mieteinnahmen inklusive Inflation, Markt- und Vertragsanpassungen.

• Ausgaben: Betriebskosten, Instandhaltung, Verwaltung, Leerstände und Mieterausbauten.

• Capex: Investitionen, die zyklisch anfallen.

• Net Operating Income (NOI): Differenz aus Einnahmen und Ausgaben, Basis für die Cashflow-Berechnung.

• Terminalwert: Berechnung des Restwerts am Ende des Betrachtungszeitraums mittels Kapitalisierungsrate.

Da Prognosen über lange Zeiträume mit Unsicherheiten behaftet sind, werden verschiedene Szenarien (Worst-Case, Base-Case, Best-Case) entwickelt, um Bandbreiten für die Bewertung zu erzeugen.

Grenzen:
Langfristige Prognosen sind mit Unsicherheiten verbunden, vor allem bei Mietpreisentwicklung und Kapitalisierungsraten. Spezielle Immobilienarten (z. B. mit saisonalen Schwankungen) stellen zusätzliche Herausforderungen dar.

Fazit: Mehr denn je ist Flexibilität gefragt

Die Immobilienkrise verlangt von allen Beteiligten aktualisierte und realistische Wertermittlungen. Bestehende Gutachten reichen häufig nicht aus, weshalb eigene Wertindikatormodelle wie das DCF-Verfahren unverzichtbar sind. Trotz der Risiken bei Prognosen liefert das DCF-Modell eine fundierte Grundlage zur Ableitung von Wertbandbreiten und Entscheidungsgrundlagen für Kapitalgeber.

Projektbeispiel Nr. 02

Verkauf einer Büroimmobilie aus der Insolvenz

Ausgangslage:

Ein Projektentwickler aus Süddeutschland erwirbt vor der Immobilienkrise ein Bürogebäude. Aufgrund der wirtschaftlichen Lage und einer auslaufenden Senior-Finanzierung gerät das Projekt in finanzielle Schieflage. Die Finanzierung kann nicht zurückgeführt werden, und der Eigentümer meldet Insolvenz an.

Herausforderung:

Der Insolvenzverwalter steht vor der Aufgabe, das Objekt bestmöglich zu veräußern, um die Gläubiger zu befriedigen. Dabei müssen folgende Aspekte berücksichtigt werden:

• Aktuelle Marktbedingungen und sinkende Immobilienwerte

• Unsicherheiten bei zukünftigen Mieteinnahmen

• Notwendige Sanierungsmaßnahmen und Investitionsbedarf

• Realistische und nachvollziehbare Wertermittlung für potenzielle Käufer

Vorgehensweise:

1) Erstellung eines Sanierungsgutachtens: Ein Gutachten bewertet den Zustand der Immobilie, ermittelt den Sanierungsbedarf und berücksichtigt verschiedene Vermietungsszenarien.

2) DCF-basierte Bewertung: Mithilfe eines Discounted-Cashflow-Modells werden verschiedene Szenarien (Worst-Case, Base-Case, Best-Case) erstellt, um eine Bandbreite möglicher Verkaufspreise abzuleiten.

3) Marktgerechte Verkaufsstrategie: Basierend auf den Ergebnissen wird ein realistischer Verkaufspreis festgelegt und die Immobilie aktiv am Markt angeboten.

4) Verhandlungsphase: Im Verkaufsprozess werden Interessenten über die Wertbandbreiten und die Chancen sowie Risiken der Immobilie transparent informiert, um Vertrauen aufzubauen.

5) Verkaufserlös: Der Verkaufserlös fließt in die Gläubigerbefriedigung, wobei durch die realistische Bewertung und transparente Kommunikation der bestmögliche Preis erzielt wird.

Ergebnis:

Der Verkauf der Büroimmobilie erfolgt innerhalb eines halben Jahres nach Insolvenzanmeldung. Durch die fundierte Bewertung und klare Szenarien konnten Interessenten überzeugt werden. Der Erlös deckt einen wesentlichen Teil der ausstehenden Verbindlichkeiten, und die Gläubiger werden bestmöglich bedient.

Projektbeispiel Nr. 03

ESG-Fehler vermeiden – so bleibt Ihr Immobilienportfolio zukunftsfähig

Ausgangslage:

Ein institutioneller Investor besitzt ein umfangreiches Immobilienportfolio, das sowohl Neubauten als auch Bestandsobjekte umfasst. In der Vergangenheit lag der Fokus auf kurzfristigen Renditen, während ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) nur punktuell berücksichtigt wurden. Mit zunehmendem Druck durch regulatorische Anforderungen und die Notwendigkeit, CO₂-Emissionen zu reduzieren, wird klar, dass eine strategische Neuausrichtung erforderlich ist, um Stranded Assets zu vermeiden.

Fehleranalyse

1) ESG als reine Compliance-Maßnahme

Der Investor betrachtete ESG zunächst als Pflichtübung, um gesetzliche Anforderungen zu erfüllen und Labels zu erhalten. Nachhaltigkeit wurde nicht als strategisches Steuerungs-instrument genutzt, was dazu führte, dass ESG-Ziele nicht in Investitionsentscheidungen integriert wurden.

2) Mangelnde Datenbasis

Entscheidungen wurden auf Basis lückenhafter oder inkonsistenter Daten getroffen. Intransparente Erhebungs-prozesse und uneinheitliche Formate verhinderten belastbare Aussagen zur CO₂-Bilanz oder zum Sanierungsbedarf einzelner Objekte.

3) Vernachlässigung des Bestands

Während Neubauten und Leuchtturmprojekte im ESG-Bereich gefördert wurden, blieb der Bestand weitestgehend unbeachtet. Niedrige Energieeffizienz, veraltete Technik und Sanierungsstau drohten, für eine Vielzahl von Gebäuden zur Klippe zu werden.

4) Fehlende Integration in die Investitionsstrategie

ESG-Ziele wurden nicht in die Investitionsstrategie integriert. Ohne eine echte Integration in die Investitionsstrategie blieb das Potenzial von Nachhaltigkeit als Hebel für Wertentwicklung und Risikosteuerung ungenutzt.

Vorgehensweise zur Fehlervermeidung

1) ESG als strategisches Steuerungsinstrument

ESG-Ziele wurden in die Investitionsstrategie integriert. CO₂-Pfade wurden definiert und mithilfe relevanter Kennzahlen in CAPEX- und Sanierungsentscheidungen berücksichtigt.

2) Aufbau einer validen Datenbasis

Eine strukturierte und standardisierte Datenerfassung wurde implementiert, um eine verlässliche Entscheidungs-grundlage für strategische Portfolioentwicklungen zu schaffen.

3) Ganzheitliche Analyse des Bestands

Das gesamte Portfolio wurde einer technischen und energetischen Analyse unterzogen, um Sanierungs-bedarf zu identifizieren und gezielt gegensteuern zu können.

4) Integration von ESG in die Investitionsstrategie

ESG-Ziele wurden in die Investitionsstrategie integriert, um Nachhaltigkeit als Hebel für Wertentwicklung und Risiko-steuerung zu nutzen.

Ergebnis:

Durch die strategische Neuausrichtung konnte der Investor Stranded Assets vermeiden und das Portfolio zukunftsfähig gestalten. ESG wurde erfolgreich als strategisches Steuerungsinstrument genutzt, was zu einer nachhaltigen Wertentwicklung und Risikominimierung führte.